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    《海口市既有住宅加裝電梯實施意見(試行)》解讀
    2021-12-09 11:56:00 來源: 市住建局 【字體:   打印

    為適應社會經濟的發展和人口老齡化的需要,改善海口市城市既有住宅的居住條件,根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國特種設備安全法》和《海南省住房和城鄉建設廳等六部門關于印發<海南省既有住宅加裝電梯實施意見(試行)>的函瓊建規〔2021〕4號)及《海南省住房和城鄉建設廳<關于試行建筑工程施工許可告知承諾制審批的通知>》(瓊建管〔2019〕155號)等法律法規規定,海口市住建局等六部門2021年11月9日研究制定《海口市既有住宅加裝電梯實施意見(試行)》(以下簡稱:《意見正式對外公布。現就相關政策解讀如下:

    《意見》共分有基本原則、加裝條件、實施主體、實施程序、保障措施、職責分工等六個部分。《意見》提出,開展既有住宅加裝電梯工作應當堅持“業主自愿、居民自主、費用共擔、充分協商、公平合理、依法合規、確保安全、市場運作”和“城鎮老舊小區住宅加裝電梯政府扶持”的原則,有序推進海口市既有住宅加裝電梯工作。

    一、加裝電梯應具備那些條件

    《意見》明確

    (一)海口市行政區域內依法建設并投入使用,具有合法的房屋權屬證明的四層及以上無電梯住宅。

    (二)加裝電梯后不影響現有房屋的整體性和結構安全、不影響消防安全。存在結構安全隱患的住宅,須先提出技術可行的消除隱患方案后方可申請,先消除隱患后加裝。

    (三)加裝電梯應當經由擬加裝電梯單元業主專有部分總面積三分之二以上的業主且人數占總人數三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。加裝電梯單元的建筑面積和業主數按照本單元獨立計算。加裝電梯擬占用業主專有部分的,還應征得該專有部分業主同意。

    (四)業主就加裝電梯工程費用的籌集以及電梯運行、保養、維護等費用的分攤達成書面協議。

    二、既有住宅加裝電梯怎樣確定實施主體和開展加裝電梯工作?

    《意見》明確

    既有住宅加裝電梯以小區、個別樓幢或單元為申請單位向有關部門提出申請。以小區為單位的,實施主體為全體業主,以幢或單元為單位的,實施主體為該幢或該單元業主。

    ????實施主體應授權業主委員會、業主代表(原則上不超過5名)履行加裝電梯有關工作事項,授權內容應包括但不限于制定電梯加裝建設運營模式、加裝電梯資金籌集方案、加裝電梯建筑工程設計委托、施工單位選定、設備選定、履行工程建設過程的監督和組織驗收,以及業主各方利益協調等工作。其中涉及重大事項的,應以業主大會表決方式確定。實施主體也可以授權加裝電梯出資單位、具有電梯生產或安裝施工資質的單位、物業服務企業、原產權單位等,組織開展本小區(幢、單元)的加裝電梯工作。

    三、既有住宅加裝電梯的設計方案要有那些要求?

    《意見》明確

    實施主體應委托具有相關資質的設計單位開展既有住宅加裝電梯技術可行性研究和編制加裝電梯規劃設計方案。規劃設計方案須符合建筑設計、結構安全、消防安全、防雷和特種設備等相關規范標準,不能影響既有住宅的整體性結構安全和住宅小區消防通道、消防間距、消防疏散等,盡可能不影響小區整體環境。

    ????計劃改造的老舊小區,老舊小區改造業主單位在組織編制改造規劃設計方案時,應將加裝電梯內容一并規劃設計。

    四、既有住宅加裝電梯是否有政府扶持???

    《意見》明確

    納入老舊小區改造計劃的既有住宅加裝電梯給予獎補。獎補比例為不超過加裝電梯建設成本的50%且不超過15萬元/臺。在加裝電梯工程竣工驗收合格后憑相關手續向轄區住建部門提出資金支付申請。

    五、如何辦理既有住宅加裝電梯規劃批復手續?

    《意見》明確

    實施主體應持下列材料向各區資規局分局提出既有住宅加裝電梯規劃審批申請:

    )房屋權屬證明材料復印件;

    )經辦人身份證明文件及實施主體授權委托書;

    )具備設計資質的設計單位出具的設計方案;

    )滿足加裝條件的業主同意證明材料、資金籌集完成情況材料。

    申請材料符合要求的,經規劃部門審查通過并依程序公示無異議后出具既有住宅加裝電梯規劃批復手續。

    六、如何辦理既有住宅加裝電梯施工許可?

    《意見》明確

    實施主體授權經辦人員持下列材料向區施工許可審批部門提出加裝電梯施工許可審批申請:

    )經辦人身份證明文件及實施主體授權委托書;

    )加裝電梯土建(消防)工程施工設計文件,以及設計單位出具的加裝電梯質量安全承諾函;

    )資規部門規劃批復文件;

    )加裝電梯施工合同;

    )實施主體加裝電梯費用落實情況、電梯后期運行維護保養資金分攤達成一致的方案;

    )其他需要提供的材料。

    ????依據海南省住房和城鄉建設廳<關于試行建筑工程施工許可告知承諾制審批的通知>》(瓊建管〔2019〕155號),加裝電梯符合建筑工程投資額在50萬元以下(含),或者電梯工程項目建筑面積在1000㎡以下<含>且不超過五層的房屋建筑工程二者之一可不需辦理施工許可,實施主體向區住建部門進行備案后即可建設。

    辦理流程解讀:

    (一)《海口市既有住宅加裝電梯實施意見(試行)》(海住建規字〔20213號)為法規性文件,2021年11月9日之日起,各區住建局要嚴格按照規定開展既有住宅加裝電梯工作并納入日常監管;

    (二)既有住宅加裝電梯是以備案的方式代替辦理施工許可證,目的是優化審批流程。對加裝電梯工程依然按照辦理施工許可證的相關規定開展監管工作;

    (三)未辦理備案自行施工加裝電梯的,依然按照沒辦理施工許可證的處罰辦法執行。

    七、納入老舊小區改造的既有住宅加裝電梯是否可參照老舊小區改造流程辦理手續?

    納入老舊小區改造的既有住宅加裝電梯,業主自行加裝的,按照《意見》規定開展加裝電梯工作。

    納入老舊小區改造的既有住宅加裝電梯,業主委托老舊小區改造項目業主同步開展加裝工作的,按照老舊小區改造政策辦理相關手續。

    八、如何確保加裝電梯的安全工作?

    (一)在設計方面得到保證

    《意見》明確

    實施主體應委托具有相關資質的設計單位開展既有住宅加裝電梯技術可行性研究和編制加裝電梯規劃設計方案。規劃設計方案須符合建筑設計、結構安全、消防安全、防雷和特種設備等相關規范標準,不能影響既有住宅的整體性結構安全和住宅小區消防通道、消防間距、消防疏散等,盡可能不影響小區整體環境。

    (二)在監督方面得到保證

    《意見》明確

    1.市住建部門負責既有住宅加裝電梯統計工作,履行本單位行政管理職能事項;負責對老舊小區既有住宅加裝電梯的統籌規劃建設指導和推進工作;負責指導各區住建部門加裝電梯工程施工許可證的辦理、施工生產安全及分類統計工作;負責指導各區對計劃內老舊小區既有住宅加裝電梯資金獎補核定工作。2.資規部門負責加裝電梯方案的規劃審核工作。3.市場監督管理部門負責電梯安裝告知受理、電梯使用登記、電梯使用環節的日常監管和分類統計等相關工作。

    (三)在施工方面得到保證

    《意見》明確

    實施主體委托具有建設安裝資質的施工單位,按照加裝電梯方案進行建設安裝。電梯安裝施工方須將擬施工時間、地點、內容等情況,安裝施工前書面告知區市場監管(特種設備)部門,并到具有法定資質的特種設備檢驗檢測機構辦理監督檢驗手續。電梯安裝過程須由具有法定資質的特種設備檢驗機構按照安全技術規范的要求進行監督檢驗。

    (四)在質量方面得到保證

    《意見》明確

    項目完工后,轄區住建部門應監督指導實施主體依法組織設計、施工、監理單位和電梯企業等相關單位,按照批準的設計方案檢測工程質量進行竣工驗收。未經監督檢驗或監督檢驗不合格的,不得交付使用。

    (五)在使用方面得到保證

    《意見》明確

    1.電梯使用人要在電梯投入使用前向轄區市場監督管理局辦理使用登記,取得使用登記證后方可投入使用,并做好定期維護維修。2.業主就加裝電梯工程費用的籌集以及電梯運行、保養、維護等費用的分攤達成書面協議。

    九、如何申請加裝電梯獎補?

    《意見》明確

    被納入老舊小區改造計劃的住宅加裝電梯的,驗收通過后,實施主體應將不限于規劃、建設、特種設備安裝和運行許可和驗收合格證明文件、工程技術圖文資料、改造和管養資金籌集情況等,向轄區住建主管部門申請加裝電梯獎補資金。

    十、既有住宅加裝電梯政策是否減輕了業主的經濟負擔?

    《意見》明確

    既有住宅加裝電梯增加的建筑面積,相關部門不計入容積率,免收土地增容費,免繳市政基礎設施配套費及其他相關行政事業性收費。屬于計劃內老舊小區改造項目,涉及稅務方面問題,按照老舊小區改造相關政策辦理,同時政府還給予一定獎補

    十一、既有住宅加裝電梯產權怎樣確定的????

    《意見》明確

    既有住宅加裝電梯產權為該單元加裝方案確定的業主共有,不計入個人房屋產權面積,不變更原不動產登記面積。相關房屋所有權發生轉移時,受讓人自該房屋轉移登記之日起,享有和履行原加裝電梯協議約定的權利和義務。

    ????十二、有少部分業主對加裝電梯有異議該怎樣解決?

    《意見》明確

    街道辦、社區居委會負責轄區加裝電梯政策宣傳和矛盾糾紛調解等工作。對經調解,無法達成一致意見的,可引導實施主體向人民法院提起訴訟。

    根據中華人民共和國民法典第二百七十八條 下列事項由業主共同決定”中的條款制定的加裝電梯條件。《意見》明確加裝電梯應當經由擬加裝電梯單元業主專有部分總面積三分之二以上的業主且人數占總人數三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。加裝電梯單元的建筑面積和業主數按照本單元獨立計算。加裝電梯擬占用業主專有部分的,還應征得該專有部分業主同意。

    以上內容解讀:是否加裝電梯不是由個人來決定,也不存在一票否決權,是由業主召開法定會議決定的,個人無權否決更要執行會議議定的事項,但因加裝電梯給個人帶來的影響,全體業主要給予解決。如個人無理由阻礙工作推進,可依法走法律程序解決民事問題。政府是服務機構,也可以找政府部門的街道辦協調解決問題。

    進一步解讀:根據《中華人民共和國民法典第二百九十一條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的,應當提供必要的便利。”“第二百九十二條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。”因此,既有住宅加裝電梯是適老化設施建設,相鄰業主應當提供必要的便利

    十三、怎樣確保因加裝電梯給業主帶來的影響得到解決?

    《意見》明確

    申請材料符合要求的,經規劃部門審查通過并依程序公示無異議后出具既有住宅加裝電梯規劃批復手續。

    根據《中華人民共和國民法典第二百九十三條建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第二百九十五條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等,不得危及相鄰不動產的安全”等國家法律規定。因此,加裝電梯要與受到影響的相關業主達成一致意見后才能加裝

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